미라클펀딩 후기(P2P 법안 질문)와 P2P 투자에 대한 개인적인 생각

2019년 8월 31일에 있었던 미라클펀딩 2차 투자자 간담회에 참석했어요.

다른 분들이 워낙 간담회 분위기를 잘 전달해주셔서 저는 제가 물어봤던 것 위주로 정리해볼게요.

1. P2P 법안에 따르면, A라는 P2P 회사가 자기자본으로 B라는 P2P 회사의 상품에 투자할 수 있나?

먼저 P2P 회사는 자기자본으로 자기 회사의 상품 중 모집이 미달될 경우에 한해서 투자를 할 수 있어요.

(자기계산으로 연계투자 라는 표현을 씀)

물론 모집 금액의 80% 그리고 자기자본의 범위 내에서 라는 세부 규정은 있고요.

그런데 여기는 자기자본으로 다른 회사에 투자하는 경우에 대해서는 언급이 없었어요.

그래서 법안을 봤더니, 현재 법안에서는 P2P 회사는 P2P 회사의 고유 업무와 그에 부수되는 업무만을 하라고 되어 있어요.

그에 부수되는 업무는 신고하라고 되어 있는데, 그 부수되는 업무에 질문의 내용이 포함되느냐가 관건이에요.

대표님 말씀으로는 아마 시행령이나 시행규칙이 나오면 금지되는 방향으로 가지 않을까 생각된다고 하셨어요.

다만, 만약 시행령과 시행규칙에 이를 금지하는 규정이 없다면 P2P 회사가 타 P2P 회사에 자기자본으로 투자할 수 있을 것으로 봐도 될 것 같아요.

2. P2P 법안에 따르면, A라는 P2P 회사의 임직원이 자기 회사의 상품에 투자할 수 있나?

법안에는 이 내용이 없어요. 그렇다면 자기 회사의 상품에 개인적으로 투자할 수 있다고 봐야 할 것 같아요.

대표님도 가능할 것이라고 말씀하셨어요. (죄형법정주의 등등 말씀도 함께 하셨어요, 법에 내용이 있어야 죄를 처벌할 수 있다!)

3. 더 드림 상품의 구조를 봤을 때, 선순위 금융기관의 대출이 있다면, 실제로 2순위는 제휴된 법인투자자, 3순위는 개인투자자라고 이해되는데?

(이건 동아핀테크에서 물어본 내용이에요.)

미라클펀딩이 아파트 후순위 담보대출과 관련해서 기획하여 출시한 더 드림 상품을 보면,

선순위의 금융기관이 있다면, 2순위로 미라클펀딩이 근저당권을 설정하고,

그 중 일부 금액은 제휴되어 있는 법인투자자가, 그리고 나머지는 개인투자자가 투자하는 것으로 되어 있어요.

이 때, 개인투자자는 미라클펀딩이 발행한 원리금수취권을 받고요,

제휴된 법인투자자는 미라클펀딩이 설정한 근저당권에 다시 근질권을 설정하게 되요.

그래서 등기부를 열어보면,

1. 근저당권 : 금융기관

2. 근저당권 : 미라클펀딩(의 연계대부법인)

2-1. 근질권 : 제휴된 법인투자자

가 되요.

이런 구조라면, 같은 상품에 대해 모집은 같이 하더라도, 배당에 있어서 근질권이 우선되므로,

2순위는 제휴된 법인투자자이고, 3순위는 개인투자자라고 이해할 수 있어요.

왜 이런 구조를 가지게 되냐면요.

12% 정도의 실제 대출이 들어오면, 그 금액을 쪼개서

2순위인 제휴된 법인투자자는 9% 정도의 낮은 수익률을 가져가고,

3순위인 개인투자자는 16% 정도의 상당히 높은 수익률을 가져가기 때문이죠.

즉, 개인투자자에게 수익률을 더 드리는 '더 드림' 상품이 되기 위해서는 LTV가 보다 높아지는,

즉 어느 정도 리스크 테이킹이 필요하죠. 원래 금융은 하이 리스크, 하이 리턴이자나요.

이렇게 이해하면 상당히 합리적인 구조라고 생각돼요.

4. 등기부에 미라클펀딩의 전세권이 함께 들어가는 이유?

(이건 질문은 아니었고 제 나름대로 정리해본 내용이에요.)

등기부에 보면 가끔 미라클펀딩이 근저당권과 함께 전세권을 설정하는 경우가 있을꺼에요.

이건 사실 실무적 이유에 의해서 설정하는데요.

건물인 경우에는 전세권, 토지인 경우에는 지상권을 함께 설정하곤 해요.

왜 이렇게 설정하냐면요?

후순위 근저당권 대출이 나간 경우에 집 주인이 소액보증금의 임차인을 받게 되면 후순위 근저당권이 뒤로 밀리게 되기 때문이에요.

왜냐면 주택임대차보호법에는 최우선변제권이라는 것이 존재해서 소액보증금에 대해 최우선적으로 가져갈 수 있어서 그래요.

그래서 이걸 방지하기 위해 미라클펀딩이 그 집에 살지 않더라도(ㅋㅋ) 보통 전세권을 같이 걸면서 빌려줘요.

전세권이 설정된 집에 임차인이 들어오지는 않거든요.

지상권의 경우에는 당연히, 그 토지에 허튼 짓 못하게 하려고 설정해요.

지상권자에게 말하고 그 토지를 조성해야 하거든요.

딴 짓하면 땅값 떨어지는데 곤란하자나요.

5. P2P는 대부업인가? 금융업인가?

P2P는 사실 대부업, 대부중개업, 금융업의 속성을 모두 가지고 있어요.

그 중에서 어느 부분에 중점을 두느냐에 따라 P2P의 성격은 완전히 바뀌어요.

미라클펀딩이 생각하는 P2P는 금융업이라고 해요.

먼저, P2P 회사가 어떤 상품을 올려요. 그러면 투자자들이 그 상품을 보고 돈을 넣어요.

P2P 회사는 그 돈을 모아서 차입자에게 빌려줘요.

가끔 토O, 카OO 같은 곳에 상품을 올려서 그곳에서 투자자를 모집하기도 해요.

자산운용사에서 펀드를 만들어요. 그러면 그 펀드를 보고 투자자들이 가입해서 돈을 넣어요.

자산운용사는 펀드에 돈이 모이면 그 돈을 굴려요.

증권사에 펀드를 올려서 그곳에서 투자자를 모집하는 것이 일반적이에요.

위는 현재 P2P 회사의 모습이에요. 그리고 아래는 현재 펀드의 모습이에요.

그래서 P2P는 대부업이나 대부중개업보다는 금융업이라는 것이 대표님의 말씀이에요.

그리고 현재 법안은 온라인투자연계금융업... 즉 대부업이 아니라 금융업이 되었어요.

여러분들은 어떻게 생각하시나요?

6. 마치며

사실 저는 한 업체에 본격적으로 돈을 넣기까지 상당히 오랜 기간이 걸려요.

처음에는 10만원, 20만원씩만 소액으로 정찰병을 보내요.

제대로 하려면 더 지켜보다가 해요.

미라클펀딩은 이제 안 지 2개월 남짓 되었어요.

미라클펀딩에 계속해서 투자해도 될지는 좀 더 지켜봐야 겠죠.

남들이 다녀온 간담회 글 보기 보다는 직접 방문하는 것을 권해요.

사람마다 보는 시각이 다르고, 그 사람 말이 맞다고 할 수 없기 때문이죠.

백문이불여일견, P2P 투자에서 꼭 필요한 말이라고 봐요.

P2P 투자는 투자자가 투자의 모든 책임을 부담하는 매우 위험한 투자죠.

그런 위험한 투자이기에 높은 수익률을 받을 수 있어요.

그런데 왜 그런 상품을 파는 곳에 대해 직접 찾아가지 않을까요?

집 구하러 다닐 때는 그렇게 열심히 발품팔면서, 정작 P2P 투자할 때는 소홀히 하는 것이 안타까워요.